Aile Konutu Üzerine İpotek ve Ortaklığın Giderilmesi
Aile Konutu Şerhi ve Özellikleri başlıklı yazımızda aile konutunun ne olduğuna, aile konutu nitelendirmesinin önemine, aile konutu şerhinin konuluş amacına ayrıntılı olarak değinmiştik. Önceki yazımızda da ifade etmiş olduğumuz üzere, tapuya düşülecek olan aile konutu şerhi kurucu değil açıklayıcı etkiye sahip olacaktır. Bir konut eğer aile konutu olarak nitelendirilebiliyorsa bu durum eşler açısından bazı sınırlamaları beraberinde getirecektir. Şöyle ki; 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 194/1. maddesine göre, eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemeyecektir, aile konutunu devredemeyecek veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamayacaktır.
Devir yasağı ile malik olan eşin kendi rızası ile yapacağı devir işlemleri ifade edilmektedir. Cebri icra ve kamulaştırma işbu devir yasağının istisnalarını teşkil edecektir. Yani buradan anlaşılması gereken bir eşin borcundan dolayı herhangi bir üçüncü kişi tarafından aile konutu için cebri icra yoluna başvurulabilmesi mümkün olacaktır. Böyle bir durumda diğer eşin rızasının aranması gibi bir şarttan bahsedilemeyecektir. İcraya konu borcun aile konutuna ilişkin olması mümkün olduğu gibi başka bir borç da olabilir. Her iki halde de aile konutunun satışı diğer eşin rızasına tabi olmayacaktır.
Bu madde hükmü ile ilgili konut üzerine aile konutu şerhi konulmuş olmasa bile eşlerin birlikte yaşadıkları aile konutu üzerindeki fiil ehliyetleri sınırlandırılmıştır. İşbu sınırlandırmalar aile konutu şerhi konulduğu için değil, aile konutu nitelendirmesinden kaynaklı getirilmiştir. Bu durumda şayet aile konutunun maliki olan eş tarafından diğer eşin onayı alınmaksızın konutun bir başkasına devredilmesi halinde rızası alınmayan eş tapu iptal ve tescil talebinde bulunarak söz konusu işlemi geçersiz bir hale getirebilecektir. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin 21.06.2018 tarihli 2018/3291E. ve 2018/7932 sayılı ilamına göre:
“….Davacı, dava konusu taşınmazın aile konutu olduğu iddiası ile Türk Medeni Kanununun 194. maddesi uyarınca tapu iptal ve tescil talebinde bulunmuştur. Dava konusu taşınmazın davacının eşi ... tarafından 21.09.2012 tarihinde davalılardan...'a devredildiği,...'ın da 30.09.2015 tarihinde taşınmazı davalılardan ...'ya sattığı, davacının 13.10.2015 tarihinde bu davayı açtığı anlaşılmaktadır. Aile konutunun, hak sahibi eş tarafından devri ve konut üzerindeki hakların sınırlandırılması, diğer eşin açık rızasına bağlıdır. Bu rıza alınmamıştır. Bu rıza alınmadan konutla ilgili yapılan tasarruf işlemi geçersizdir. Bu durumda taşınmazı ilk devralan...'ın kazanımı korunmayacak,...'ın üzerindeki tescil, yolsuz tescil niteliğini alacaktır…”
AİLE KONUTU ÜZERİNE İPOTEK TESİS EDİLEBİLİR Mİ?
Yukarıda yer verilen Yargıtay ilamından da anlaşılacağı üzere aile konutu olan taşınmazın mülkiyetinin bir başkasına geçmesi tahliye sonucunu doğuracağı için eş ve çocukların mesken sorununun ortaya çıkması ve buna bağlı olarak da ailenin huzur ve refahının olumsuz etkilenmesi kaçınılmazdır. Öncelikle çocukların varlığı ve yetişmesi bakımından mesken son derece büyük bir önem arz eder. İşbu nedenlerle yapılan devrin diğer eşin rızası alınmadıkça geçersiz kabul edilmesi oldukça kamu yararına hizmet etmektedir.
Bu durumda aile konutunun diğer eşin rızası alınmadıkça devredilemeyeceğini anlaşılmıştır, peki aile konutu üzerine ipotek konulabilmesi mümkün müdür sorusu akla gelmektedir. Her ne kadar ipotek doğrudan doğruya aile konutundan faydalanma ve oturma hakkını engellemiyorsa da ipoteğe konu borcun ödenmemesi durumunda aile konutunun satılması tehlikesi ile karşı karşıya kalınacaktır. Bu durumda aile konutundan beklenen fayda sağlanamayacaktır. O halde Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin 02.04.2018 tarihli 2016/25180E. ve 2018/4327 sayılı ilamında da belirtmiş olduğu üzere aile konutunun maliki olan eş, aile konutundaki yaşantıyı güçlüğe sokacak biçimde, aile konutunun ipotek edilmesi gibi ‘Tek başına” bir ayni hakla sınırlandıramaz. Bu sınırlandırma “Ancak diğer eşin açık rızası alınarak” yapılabilir.
Ancak ipoteğin geçersiz olduğu ve kaldırılması gerektiğine ilişkin dava açılmadan önce söz konusu aile konutunun ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla yapılan takip sonucunda cebri icra ile satılmamış olmasına mutlaka dikkat edilmelidir. Şayet ipotek paraya çevrilmiş ve bunun sonucu olarak da aile konutu satılmışsa açılan dava konusuz kalacak ve olumlu bir sonuç elde edilemeyecektir. O nedenle aile konutu üzerine rızası alınmaksızın ipotek konulmuş olduğunu öğrenen eş söz konusu ipoteğin kaldırılması ve herhangi bir hak kaybı yaşanmaması için gecikmeksizin hukuki yollara başvurmalıdır.
AİLE KONUTU NİTELİĞİNDEKİ BİR KONUT İÇİN ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ TALEBİNDE BULUNULABİLİR Mİ?
Aile konutu niteliğindeki bir konut için ortaklığın giderilmesi talebinde bulunulması da o aile konutundan beklenen faydanın gerçekleşmesine engel olacaktır. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 05.07.2017 tarihli ilamı bu konuda oldukça yol gösterici olacaktır. Şöyle ki;
“….Davacı vekili tarafından ….ortaklığın giderilmesi talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen ….tarihli hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle …..gereği düşünüldü: Davacı vekili, 3098 ada 3 parsel sayılı taşınmazda bulunan 6 numaralı bağımsız bölümün ortaklığının satış suretiyle giderilmesini istemiştir. Mahkemece, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiştir…..Hemen belirtilmelidir ki, aile konutunun, hak sahibi eş tarafından devri ve konut üzerindeki hakların sınırlandırılması, diğer eşin açık rızasına bağlıdır.…..Bu rıza alınmadan konutla ilgili yapılan tasarruf işlemi geçersizdir. Bu geçersizliği, rızası gereken eş konutun bu vasfını devam ettirmesi koşuluyla evlilik birliği süresince ileri sürebilir…..Somut olayda; davaya konu taşınmazın taraflar adına 1/2`şer pay ile kayıtlı olduğu, Antalya 4. Aile Mahkemesi`nin 23.10.2015 tarih, 2015/442 Esas, 2015/895 Karar sayılı hükmü ile davaya konu taşınmaz üzerine "aile konutu" şerhi konulduğu, hükmün 22.12.2015 tarihinde kesinleştiği anlaşılmaktadır. Dava konusu taşınmaza aile konutu şerhi konulduğuna göre artık bu şerh, ortaklığın giderilmesine engel teşkil eder….davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir..”
Yukarıda yer verilen Yargıtay ilamından da anlaşılacağı üzere tapu kaydındaki aile konutu şerhi terkin edilmediği sürece ortaklığın giderilmesine karar verilmesi mümkün olmayacaktır.
DİĞER EŞ YAPILACAK OLAN İŞLEME ONAY VERMEZSE NE OLUR?
İşbu açıklamalarımızdan sonra diğer eş aile konutuna ilişkin yapılacak olan işleme onay vermezse ne olur? İşlemi gerçekleştirmek isteyen eş bu duruma katlanmak zorunda mıdır soruları hemen akla gelmektedir. Bu durumda rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmaksızın kendisine rıza verilmediğini düşünen eş hakimin müdahalesini isteyebilecektir. Örneğin yapılmak istenen işlemin oldukça karlı olması ve/veya aile üyeleri için onay verilmesinin daha faydalı sonuçlar doğuracağı düşünülüyorsa hakimin müdahalesi istenerek söz konusu işlem yapılacak incelemeler sonucunda gerçekleştirilebilecektir.
Yasal Uyarı: İşbu makale başka bir internet sitesinde ancak makalenin yer aldığı internet adresi linkini içeren aşağıdaki ifadeye yazının başında veya sonunda belirgin bir şekilde yer verilmesi şartıyla yeniden yayımlanabilir veya basılabilir.
