İmzalı Boş Tahliye Taahhütnamesinin Geçerliliği

Kiracının kiraya veren karşısında daha güçsüz bir konumda olduğu düşüncesi ile yapılan hukuki düzenlemelerde kiracıyı korumaya yönelik bir amaç güdülmüşse de kiracının tahliye taahhüdünde bulunması kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri arasında kabul edilmiştir. Kiracının tahliye taahhüdünde bulunmuş olması kiraya veren için bir tahliye sebebi teşkil etse de bu tahliye yolunun kullanılması için kanunun aradığı bütün şartların o taahhütte mutlaka bulunması gerekmektedir. Yani ortada bir tahliye taahhüdü olmasından öte hukuken geçerli bir tahliye taahhüdünün bulunması tahliye için bakılacak ilk ve en önemli husustur.

O halde geçerli bir tahliye taahhüdü nasıl olmalıdır sorusu akla gelmektedir. Öncelikle taahhüdün kimin tarafından düzenlendiği incelecek olursa belirtmek gerekmektedir ki; tahliye taahhütnamesi mutlaka kiracı tarafından verilmiş olmalıdır. Yani kiracı ile birlikte oturan birinin tahliye taahhüdünde bulunmuş olması geçerli kabul edilmeyecektir. Kiracının şirket olması halinde yazılı tahliye taahhüdünü şirket yetkilisinin vermiş olması gerekmektedir. İmza yetkilisinin birden fazla olduğu şirketlerde taahhüdün tüm yetkililer tarafından verilmiş olması aranacaktır. Ancak bu noktada değinmekte fayda bulunmaktadır ki; kira sözleşmesi de tahliye taahhüdü de şirketin imza yetkililerinden biri ve yine o aynı kişi tarafından imzalanmışsa sonradan tahliye taahhüdünü bütün imza yetkilileri imzalamadı denilerek geçersizliği ileri sürülemeyecektir. Yani imza yetkilisinin çok olduğu durumlarda kira sözleşmesini imzalayan kişi tarafından tahliye taahhütnamesi imzalanmışsa, bütün imza yetkililerinin imzasının olmaması hali kiracı tarafından kötüye kullanılamayacak ve itiraz sebebi olarak ileri sürülemeyecektir.

Tahliye taahhüdünde bulunanın kim olduğunun önemi yönünden bir de aile konutu niteliğine sahip taşınmazlara değinecek olursak bilindiği üzere Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca aile konutu olarak kiralanan taşınmazların kira sözleşmesini kiracı taraf eşinin açık rızası olmadıkça feshedemez. Tahliye taahhüdü açısından da aynı durum söz konusudur. Şöyle ki; diğer eşin açık rızası olmadıkça kiracı eş tahliye taahhüdünde bulunamaz. Dolayısıyla kiralananın aile konutu olması halinde kiracı olmayan eşin açık rızası veya onayı gereklidir, aksi takdirde o tahliye taahhütnamesi geçersiz kabul edilecektir. Bir taşınmazın aile konutu olarak kabul edilebilmesi için tapuda buna ilişkin bir şerhin bulunması şart değildir. Yargıtay 2.Hukuk Dairesi’nin 19/11/2020 tarihli, 2020/3829E. ve 2020/5916 sayılı kararına göre; “..sınırlandırma aile konutu şerhi konulduğu için değil, zaten var olduğu için getirilmiştir. Bu sebeple tapuya aile konutu şerhi verilmese bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Zira dava konusu taşınmaz şerh konulmasa da aile konutudur..” İlgili karardan da açık bir şekilde anlaşılacağı üzere şerh konulup konulmadığına bakılmaksızın eğer o konut aile konutu niteliğine haizse geçerli bir tahliye taahhütnamesinden söz edilebilmesi için diğer eşin buna açık rızası ve/veya onayı aranacaktır.

Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik koşullarından bir diğeri ise yazılı ve taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmasıdır. Teslim tarihinden önceki taahhütler kiraya verene tahliye hakkı vermeyecektir. Tahliye taahhütnamesinin düzenlenme tarihi kira sözleşmesi ile aynı tarihte de olmamalıdır. Kira sözleşmesinden önce veya kira sözleşmesi ile birlikte verilen taahhütler geçerli değildir. Hatta ve hatta kira sözleşme tarihi ile kiralananın teslim tarihinin farklı olduğu durumlarda kira sözleşme tarihinden sonra olsa da kiralananın teslim tarihi öncesinde yani o aralıkta verilen taahhütler geçerli kabul edilmeyecektir. O nedenle sözleşme ile teslim tarihinin farklı olduğu durumlarda bu husus mutlaka göz önünde bulundurulmalıdır. Ancak tahliye taahhüdünde onun verilme zamanının bulunmaması da onun geçerliliğini etkilemez. Böyle bir durumda tahliye taahhüdünün düzenlenme tarihinin taşınmazın teslim tarihinden sonra olduğu ispat edilebildiği sürece taahhüdün geçerliliği konusunda bir tartışma yaşanmayacaktır. Ancak böyle bir durumda teslim tarihinden sonra verildiğini ispat yükü kiraya veren üzerinde olacaktır.

Tahliye taahhüdü için bir diğer geçerlilik koşulu tahliye tarihinin belli olmasıdır. Tahliye tarihi yazılı olmayan, belirsiz olan taahhütlere dayanılarak tahliye kararı verilemez. Tahliye tarihinin mutlaka kira dönemi sonu bir tarih olması gibi bir zorunluluk bulunmamaktadır. Kira dönemi içindeki bir tarihin de tahliye tarihi olarak düzenleme altına alınabilmesi mümkündür. Tahliye taahhütnamesine dayalı yapılan icra takibi ya da davalarda kiracıların belge üzerindeki tarihin doğru olmadığı, taahhüdün beyaza imza şeklinde verildiği, anlaşmaya aykırı olarak sonradan doldurulduğu itirazlarında bulunulduğu sıklıkla görülmektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 1.7.1992 gün ve 357 esas, 422 karar sayılı kararında açık bir şekilde ifade edilmiş olduğu üzere; Tahliye taahhüdündeki tarih kısmının boş bırakılmış olması onu tek başına geçersiz kılmaz. Tahliye taahhüdünün tanzim ve tahliye tarihlerinin sonradan doldurulduğu kabul edilse dahi kiracı tahliye ve tanzim tarihleri boş olarak düzenlenen taahhütnameyi imzaladığına göre boşa imza atmakla kiralayana doldurma yetkisi vermiş sayılacağından bunun sonucuna katlanmak durumundadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun kararında da açık bir şekilde ifade edilmiş olduğu üzere kiracılar hiçbir hususu doldurmaksızın boşa imza şeklinde verdikleri tahliye taahhütnamesinin nasıl olsa geçersiz kabul edileceği düşüncesi ile kesinlikle hareket etmemelidirler. Boşa imza şeklinde verilmiş bir tahliye taahhüdünün sonradan değiştirildiği ve/veya anlaşmaya aykırı bir şekilde doldurulduğu itiraz ve savunmalarının tanıkla ispatı mümkün değildir. Bu yönde itiraz eden kiracı üzerinde bulunan ispat yükünü ancak ve ancak yazılı delille yerine getirebileceğini unutmamalıdır.

Yasal Uyarı: İşbu makale başka bir internet sitesinde ancak makalenin yer aldığı internet adresi linkini içeren aşağıdaki ifadeye yazının başında veya sonunda belirgin bir şekilde yer verilmesi şartıyla yeniden yayımlanabilir veya basılabilir.

“İmzalı Boş Tahliye Taahhütnamesinin Geçerliliği Pınar İleri Avukatlık & Danışmanlık izni dahilinde yeniden yayımlanmaktadır"